უნებართვო მშენებლობაზე ერთი საერთო ამნისტია არ არსებობს — გზა იმაზეა დამოკიდებული, რა ააშენეთ, სად და როდის. ფიზიკური პირის მიწაზე 2023 წლის 1 დეკემბრამდე აშენებული საცხოვრებელი სახლი, თბილისის გარდა, კანონიერად ითვლება — თუმცა, როგორც წესი, საჭიროა მდგრადობის დასკვნა. სხვა შენობის ლეგალიზება შესაძლებელია, თუ ის 2007 წლის 1 იანვრამდე აშენდა, ხოლო სახელმწიფო მიწაზე, რომელიც 2007 წლის 20 სექტემბრამდე დაიკავეთ, საკუთრების აღიარება შეგიძლიათ მოითხოვოთ.
მოკლედ
| სიტუაცია | რა ხდება |
|---|---|
| სახლი ფიზიკური პირის მიწაზე, აშენებული 2023 წლის 1 დეკემბრამდე | კანონიერად ითვლება, ლეგალიზება არ სჭირდება (თბილისის გარდა); როგორც წესი, საჭიროა მდგრადობის დასკვნა |
| შენობა ან მისი ნაწილი, აშენებული 2007 წლის 1 იანვრამდე | ლეგალიზება — მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოში, 30 დღეში |
| სხვა შენობა, აშენებული 2007 წლის შემდეგ | ზოგადი ლეგალიზების წესი არ არის — ჯარიმის და დემონტაჟის რისკი |
| თვითნებურად დაკავებული სახელმწიფო მიწა | საკუთრების აღიარება, თუ 2007 წლის 20 სექტემბრამდე დაიკავეთ და მასზე შენობა დგას ან თქვენს მიწას ესაზღვრება |
| ვინ წყვეტს მიწის საკითხს | 2027 წლის 1 იანვრამდე — საჯარო რეესტრი (თვითმმართველი ქალაქების გარდა) |
სახლი, რომელიც 2023 წლის 1 დეკემბრამდე აშენდა
თუ მიწა ფიზიკური პირის საკუთრებაა და მასზე 2023 წლის 1 დეკემბრამდე უნებართვოდ ან პროექტის დარღვევით აშენდა ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი (დამხმარე შენობითაც), ის კანონიერად ითვლება და ცალკე ლეგალიზება არ სჭირდება (სივრცის დაგეგმარების კოდექსის 141⁸ მუხლი).
- სახლად ითვლება ცალკე მდგომი საცხოვრებელი შენობა, მაქსიმუმ 3 მიწისზედა სართულით (მანსარდის გარდა). სახლი შეიძლება 2 ცალკე საკუთრებისგანაც შედგებოდეს
- აშენების დრო დასტურდება იმავე სარეგისტრაციო ბლოკის 2 მომიჯნავე ან 3 არამომიჯნავე ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობით ან მუნიციპალიტეტის ცნობით — თუ საჯარო რეესტრის მონაცემები ან აეროფოტო საწინააღმდეგოს არ აჩვენებს
- წესი ეხება იმ სახლსაც, რომლის მიწაზეც საკუთრება ახლა რეგისტრირდება სპორადული წესით
- თუ სამშენებლო დარღვევის საქმე მიმდინარეობს, ზედამხედველობის ორგანომ ის უნდა შეწყვიტოს
წესი არ ვრცელდება თბილისზე და ავარიულ შენობაზე, რომელზეც უკვე მიღებულია გამართვის ან დემონტაჟის გადაწყვეტილება. ის არ აჩერებს მიმდინარე სამოქალაქო ან სისხლის სამართლის საქმეს. მთავრობის 2024 წლის №352 დადგენილებით განსაზღვრულ არეალებში დამატებით საჭიროა მუნიციპალიტეტის ცნობა, რომ შენობა ზონას შეესაბამება, ხოლო კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლის სტატუსის მქონე სოფლებსა და დამცავ ზონებში — სამშენებლო დოკუმენტი.
იმავე დადგენილებით, მთელ ქვეყანაში (თბილისის გარდა) საჭიროა აკრედიტებული ინსპექტირების ორგანოს დასკვნა მზიდი კონსტრუქციების მდგრადობასა და სეისმომედეგობაზე. I კლასის შენობას ეს დასკვნა არ სჭირდება. თუ დასკვნა არ წარადგინეთ, საჯარო რეესტრი ამონაწერს გასცემს შენიშვნით „სამშენებლო დოკუმენტაციის გარეშე“.
2007 წლამდე აშენებული შენობის ლეგალიზება
სხვა შენობის — მაგალითად, ბინის მიშენების, დაშენების ან არასაცხოვრებელი შენობის — ლეგალიზება შესაძლებელია, თუ ის 2007 წლის 1 იანვრამდე აშენდა (კოდექსის 141¹ მუხლი). წესი მთავრობის 2020 წლის 9 მარტის №153 დადგენილებითაა დამტკიცებული.
- განცხადება შეგაქვთ მშენებლობის ნებართვის გამცემ ორგანოში — როგორც წესი, მუნიციპალიტეტში (მე-2 მუხლი)
- საჭიროა: ტოპოგრაფიული გეგმა, საჯარო რეესტრის ამონაწერი და საკადასტრო რუკა, არსებული მდგომარეობის არქიტექტურული პროექტი ან აზომვითი ნახაზი, ფოტოები; ზოგჯერ — კონსტრუქციული მდგრადობის დასკვნა (მე-4 მუხლი)
- თუ 2007 წლამდე აშენებულ მრავალბინიან სახლზე 2007 წლის შემდეგ ფართის გაზრდის გარეშე ჩატარდა სამუშაოები, განცხადების შეტანა ერთ მესაკუთრესაც შეუძლია — სხვა მეზობლების თანხმობა სავალდებულო არ არის (მე-4 მუხლი)
- 2007 წლამდე დაწყებული დაუმთავრებელი სახლი (500 კვ. მ-მდე) ლეგალიზდება, თუ საძირკველი დასრულებულია და ფართი არ იზრდება. დასასრულებლად ვადა მაქსიმუმ 1 წელია (მე-6 მუხლი)
- გადაწყვეტილება 30 დღეში მიიღება. თუ ორგანომ ვადაში არ გადაწყვიტა, შენობა ლეგალიზებულად ითვლება (მე-8 მუხლი)
- ლეგალიზება იმავდროულად ექსპლუატაციაში მიღებაცაა
ორგანოს შეუძლია 30 დღეში მოგთხოვოთ დამატებითი დოკუმენტი ან მოპირკეთება — თქვენი ხარჯით. დაუმთავრებელი მიშენება-დაშენების ან სახლის შემთხვევაში შეიძლება ისიც მოგთხოვონ, რომ მეზობლის მხარეს ფანჯარა, აივანი, ერკერი ან ტერასა წესებთან შესაბამისობაში მოიყვანოთ. შენობის სიმტკიცეზე პასუხისმგებლობა მესაკუთრეს ეკისრება (მე-5 მუხლი).
თუ შენობა 2007 წლის შემდეგ აშენდა
2007 წლის შემდეგ აშენებულ შენობაზე (გარდა ზემოთ აღწერილი სახლისა) ზოგადი ლეგალიზების წესი არ მოქმედებს. თბილისსა და ბათუმს ჰქონდათ ცალკე დროებითი წესები დასრულებული შენობის ექსპლუატაციაში მისაღებად, მაგრამ განცხადების ვადა 2 წლით იყო შეზღუდული. ასეთ შენობაზე შეიძლება დაგეკისროთ ჯარიმა, მითითება დარღვევის გამოსწორებაზე ან დემონტაჟი.
- უნებართვო მშენებლობის ჯარიმა: სოფელსა და დაბაში — 1 000 ლარი, ქალაქში — 4 000, თვითმმართველ ქალაქში — 6 000 ლარი; III–IV კლასის შენობაზე — 20 000–25 000 ლარი (130-ე მუხლი)
- თბილისში, დაცულ და განსაკუთრებული რეგულირების ზონებში ჯარიმა მეტია — მაგალითად, კერძო მიწაზე 8 000 ლარი (131-ე მუხლი)
- თუ დარღვევა არ გამოსწორდა, ყოველ 3 თვეში ჯარიმა სამმაგდება — მაქსიმუმ სამჯერ. ჯარიმის გადახდა დარღვევის გამოსწორების ვალდებულებას არ ხსნის (126-ე მუხლი)
- სახელმწიფო ან მუნიციპალურ მიწაზე უნებართვო შენობის დემონტაჟზე დადგენილება შეიძლება მითითების გარეშეც მიიღონ, თუ ვერ დგინდება, ვინ ააშენა (127-ე მუხლი)
- ზედამხედველობის დადგენილება 15 კალენდარულ დღეში საჩივრდება. თუ ლეგალიზების წარმოება დაიწყეთ, მითითების ვადა ჩერდება, მაგრამ ჯამში მაქსიმუმ 3 თვით (128-ე მუხლი)
თვითნებურად დაკავებული მიწა
თუ სახლი სახელმწიფო მიწაზე დგას, ჯერ მიწაზე საკუთრება უნდა აღიარდეს. ფიზიკურ პირს შეუძლია მოითხოვოს საკუთრება მიწაზე, რომელიც 2007 წლის 20 სექტემბრამდე დაიკავა და მასზე სახლი ან სხვა შენობაა (თუნდაც დაუმთავრებელი ან დანგრეული), ან რომელიც მის მიწას ესაზღვრება. ფართობი — ბარში 1,25 ჰა-მდე, მაღალმთიან დასახლებაში 5 ჰა-მდე („საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონის მე-2 მუხლი).
- მტკიცებულებაა დოკუმენტი ან მოწმის ჩვენება და აზომვითი ნახაზი. საჭიროებისას შეიძლება მოგთხოვონ ექსპერტიზა, რომ შენობა 2007 წლის 20 სექტემბრამდე იდგა (5¹ მუხლი)
- არ აღიარდება: საძოვარი, სახელმწიფო ტყე, დაცული ტერიტორია, ქუჩა, გზა, პარკი, სასაფლაო, ძეგლი და სხვა მსგავსი მიწა (მე-3 მუხლი)
- 2027 წლის 1 იანვრამდე, თვითმმართველი ქალაქების გარდა, განცხადებას საჯარო რეესტრი განიხილავს სპორადული რეგისტრაციის წესით (7⁹ მუხლი)
- თვითმმართველ ქალაქებში წყვეტს მუნიციპალიტეტის კომისია — როგორც წესი, 2 თვეში; საჭიროებისას ვადა დამატებით 6 თვემდე გრძელდება (5¹ მუხლი)
მიწის რეგისტრაციის დეტალები — დოკუმენტები, აზომვა და ზედდება მეზობელთან — ჩვენს გვერდზე „მიწის რეგისტრაცია“ ნახავთ.
რას მიაქციოთ ყურადღება
- ჯერ გაარკვიეთ, ვისია მიწა — კერძო, სახელმწიფო თუ მუნიციპალური. ამაზეა დამოკიდებული გზაც და ჯარიმაც
- შეაგროვეთ აშენების თარიღის მტკიცებულება: ძველი ფოტოები, ტექნიკური ინვენტარიზაციის ჩანაწერი, კომუნალური ხელშეკრულებები, მეზობლების თანხმობა
- შეამოწმეთ, ხომ არ ხვდება ნაკვეთი დაცულ ზონაში ან კულტურული მემკვიდრეობის ტერიტორიაზე
- თუ ზედამხედველობამ მითითება ან ჯარიმა გამოგიწერათ, 15-დღიანი გასაჩივრების ვადა არ გაუშვათ
როგორ დაგეხმარებით
- შევამოწმებთ, რომელი წესი ეხება თქვენს შენობასა და მიწას
- მოვამზადებთ ლეგალიზების ან მიწის აღიარების განცხადებას და დოკუმენტებს
- გავასაჩივრებთ ჯარიმას, დემონტაჟის დადგენილებას ან უარს
- წარგადგენთ მერიაში, საჯარო რეესტრსა და სასამართლოში
სამართლებრივი საფუძველი
- სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი
- „უნებართვოდ ან/და პროექტის დარღვევით აშენებული ობიექტის ან მისი ნაწილის ლეგალიზების წესისა და პირობების“ დამტკიცების თაობაზე მთავრობის №153 დადგენილება
- სივრცის დაგეგმარების კოდექსის 141⁸ მუხლით გათვალისწინებული გეოგრაფიული არეალებისა და დამატებითი კრიტერიუმის შესახებ მთავრობის №352 დადგენილება
- „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ კანონი
- „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ კანონი
ოფიციალური ტექსტები — საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (matsne.gov.ge).
მნიშვნელოვანია: სტატია ზოგადი ინფორმაციაა და მომზადებულია გამოქვეყნების დღეს მოქმედი კანონმდებლობით.
კანონი იცვლება, თითოეული საქმე კი განსხვავებულია — ამიტომ ეს ტექსტი არ ცვლის ადვოკატის კონსულტაციას. სანამ ამ ინფორმაციის საფუძველზე რამეს გადაწყვეტთ, დაგვიკავშირდით. MMLAW არ აგებს პასუხს მხოლოდ ამ სტატიაზე დაყრდნობით მიღებულ გადაწყვეტილებებზე.
მიიღე კონსულტაცია
