საქართველოში ბინიდან ადამიანის გამოსახლება მხოლოდ სასამართლოს გადაწყვეტილებით შეიძლება. მესაკუთრეს, ბანკს ან აუქციონზე მყიდველს არც თვითონ აქვს ამის უფლება და არც პოლიციის მეშვეობით. გადაწყვეტილებას აღსრულების ეროვნული ბიურო აღასრულებს: ჯერ ბინის ნებით დასატოვებლად 10 დღეს გაძლევთ, შემდეგ კი იძულებით გამოსახლებს.
მოკლედ
| საკითხი | წესი |
|---|---|
| ვინ წყვეტს | მხოლოდ სასამართლო — სარჩელით უკანონო მფლობელობიდან ბინის გამოთხოვის შესახებ |
| საპოლიციო გამოსახლება | 2015 წლის 29 დეკემბრიდან აღარ არსებობს |
| სასამართლოში განხილვა | პირველ ინსტანციაში — არაუგვიანეს 1 თვისა |
| სახელმწიფო ბაჟი | მესაკუთრეს გადაუვადდება საქმის დასრულებამდე |
| ნებით გასვლის ვადა | 10 კალენდარული დღე აღსრულების ბიუროს გაფრთხილებიდან |
| ქირის გადაუხდელობა | 3 თვე — გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულების ვადამდე მოშლა |
| აღმასრულებლის ქმედების გასაჩივრება | 15 დღე — ბიუროში, ან 1 თვე — პირდაპირ სასამართლოში |
შეიძლება თუ არა გამოსახლება სასამართლოს გარეშე
არა. ადრე მესაკუთრეს შეეძლო, საკუთრების დოკუმენტით პოლიციისთვის მიემართა და უკანონოდ მცხოვრები სასამართლოს გარეშე გამოესახლებინა. ეს წესი (სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის მე-3 ნაწილი) 2015 წლის 29 დეკემბერს გაუქმდა. ამიტომ „საპოლიციო გამოსახლება“ დღეს აღარ არსებობს — პოლიცია ბინის დაცლაში მხოლოდ აღმასრულებელს ეხმარება, როცა სასამართლოს გადაწყვეტილება უკვე არსებობს („სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 84-ე მუხლი).
თვითონ გამოსახლება — საკეტის შეცვლა, ნივთების გარეთ გატანა, ბინაში ძალით შესვლა — სახიფათოა. ასეთი ქმედება შეიძლება ჩაითვალოს ბინის ხელშეუხებლობის დარღვევად (სისხლის სამართლის კოდექსის 160-ე მუხლი) ან თვითნებობად, თუ მნიშვნელოვანი ზიანი მიადგა (360-ე მუხლი). მაშინაც კი, თუ მართალი ხართ, ჯობია, სასამართლოს გზით წახვიდეთ.
როგორ მიდის საქმე სასამართლოში
- მესაკუთრეს სასამართლოში შეაქვს სარჩელი უკანონო მფლობელობიდან ბინის გამოთხოვის შესახებ. მესაკუთრეს შეუძლია ნივთის დაბრუნება მოითხოვოს, თუ მფლობელს მისი ფლობის უფლება არ აქვს (სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლი).
- სახელმწიფო ბაჟის გადახდა მოსარჩელეს საქმის დასრულებამდე გადაუვადდება (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 48-ე მუხლი).
- პირველი ინსტანციის სასამართლომ ასეთი საქმე არაუგვიანეს 1 თვისა უნდა განიხილოს (59-ე მუხლი).
- მხარის თხოვნით სასამართლოს შეუძლია გადაწყვეტილება დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიაქციოს — ანუ აღსრულება გასაჩივრების დასრულებამდეც დაიწყოს (268-ე მუხლი).
- გადაწყვეტილება სააპელაციო სასამართლოში 14 დღეში საჩივრდება (369-ე მუხლი). უზენაესი სასამართლო ასეთ საქმეს 2 თვეში განიხილავს (391-ე მუხლი).
დამქირავებელი არ იხდის ქირას
თუ დამქირავებელმა ქირა 3 თვის განმავლობაში არ გადაიხადა, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება ვადამდე მოშალოს (სამოქალაქო კოდექსის 558-ე მუხლი). საცხოვრებელი ბინის ქირავნობის შეწყვეტა წერილობით უნდა გაფორმდეს (563-ე მუხლი). სხვა შემთხვევაში გამქირავებელს ხელშეკრულების შეწყვეტა მხოლოდ საპატიო მიზეზით შეუძლია — მაგალითად, თუ დამქირავებელმა ხელშეკრულება სერიოზულად დაარღვია ან ბინა თავად მესაკუთრეს ან ახლო ნათესავს სჭირდება (562-ე მუხლი). ავეჯით გაწყობილი ბინის ქირავნობის მოშლა ყოველთვის შეიძლება, ოღონდ გაფრთხილების ვადის დაცვით.
თუ ხელშეკრულება შეწყდა, დამქირავებელი კი არ გადის, მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს ქირა დაყოვნების მთელი პერიოდისთვის, როგორც ზიანის ანაზღაურება (567-ე მუხლი). თავად გამოსახლება კი მაინც სასამართლოს გზით ხდება. თუ ქირავნობის ხელშეკრულება ნოტარიულად არის დამოწმებული და მასში მხარეები სააღსრულებო ფურცელზე შეთანხმდნენ, ვადაგადაცილებული ქირის ამოღება ნოტარიუსის სააღსრულებო ფურცლითაც შეიძლება („ნოტარიატის შესახებ“ კანონის 38-ე მუხლი).
დამქირავებლისთვის მნიშვნელოვანია: ბინის გაყიდვა ქირავნობას არ წყვეტს. თუ ბინა უკვე გადმოგეცათ, ახალი მესაკუთრე გამქირავებლის ადგილს იკავებს (572-ე მუხლი).
გამოსახლება აუქციონის შემდეგ
როცა იპოთეკით დატვირთული ბინა აუქციონზე იყიდება და მყიდველი ფასს სრულად იხდის, აღსრულების ბიურო გამოსცემს განკარგულებას მყიდველის საკუთრების შესახებ. ამ მომენტიდან ძველი მესაკუთრე ბინაზე ყველა უფლებას კარგავს („სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 75-ე მუხლი). თუმცა 2015 წლის ბოლოდან მყიდველს ბიუროსთვის პირდაპირ გამოსახლების მოთხოვნა აღარ შეუძლია — თუ ბინაში მცხოვრები ნებით არ გადის, მყიდველმა სასამართლოს უნდა მიმართოს. საკუთრების შესახებ განკარგულება თავად საჩივრდება სასამართლოში (18³ მუხლი).
როგორ ხდება იძულებითი გამოსახლება
- ბიურო მოვალეს აბარებს წერილობით გაფრთხილებას: ნებით გასვლის ვადა — 10 კალენდარული დღე, აგრეთვე იძულებითი გამოსახლების დღე და საათი („სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 84-ე მუხლი).
- გამოსახლებას უნდა დაესწროს კრედიტორი. თუ ის ორჯერ არ გამოცხადდა, წარმოება მთავრდება.
- ბინიდან გადიან მოვალე და მასთან მცხოვრები პირები, თავიანთ ნივთებთან ერთად.
- თუ მოვალე არ ესწრება, აღმასრულებელს ბინაში შესვლა ბიუროს თავმჯდომარის ნებართვით შეუძლია. ნივთებს აღწერენ და მათ კრედიტორი ინახავს. ხარჯებს მოვალე იხდის.
- აღმასრულებელი ადგენს ოქმს. თუ ბინაში მყოფები არ ემორჩილებიან, პოლიცია ეხმარება.
გამოსასახლებელი პირის უფლებები
- გაფრთხილების მიღება — ვადით, გამოსახლების დღითა და საათით.
- გადავადება: ავადმყოფობის, ოჯახის წევრის გარდაცვალების ან სხვა საგანგებო შემთხვევისას ბიუროს შეუძლია გამოსახლება 6 თვემდე გადადოს და კიდევ 6 თვით გააგრძელოს („სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 31-ე მუხლი).
- აღმასრულებლის ქმედების გასაჩივრება — 15 კალენდარულ დღეში ბიუროს თავმჯდომარესთან, ან 1 თვეში პირდაპირ სასამართლოში. თავმჯდომარის გადაწყვეტილება 1 თვეში საჩივრდება სასამართლოში (მე-18 მუხლი).
- საჩივარი გამოსახლებას ავტომატურად არ აჩერებს, მაგრამ შეჩერება შეიძლება ცალკე ითხოვოთ (18³ მუხლი).
- ბავშვების ან ზამთრის გამო გამოსახლების ცალკე აკრძალვას კანონი არ ითვალისწინებს. თუ ოჯახში ავადმყოფი ან სხვა მძიმე ვითარებაა, გადავადება დროულად მოითხოვეთ.
როგორ დაგეხმარებით
- შევამოწმებთ საკუთრების დოკუმენტებს, ქირავნობის ხელშეკრულებას და აუქციონის მასალებს.
- მოვამზადებთ და წარვადგენთ სარჩელს ან შესაგებელს გამოსახლების საქმეზე.
- გაგიწევთ წარმომადგენლობას სასამართლოსა და აღსრულების ეროვნულ ბიუროში.
- საჭიროებისას გავასაჩივრებთ აღმასრულებლის ქმედებას და მოვითხოვთ გამოსახლების გადავადებას.
სამართლებრივი საფუძველი
- სამოქალაქო კოდექსი
- სამოქალაქო საპროცესო კოდექსი
- „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონი
- „ნოტარიატის შესახებ“ კანონი
- სისხლის სამართლის კოდექსი
ოფიციალური ტექსტები — საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (matsne.gov.ge).
მნიშვნელოვანია: სტატია ზოგადი ინფორმაციაა და მომზადებულია გამოქვეყნების დღეს მოქმედი კანონმდებლობით.
კანონი იცვლება, თითოეული საქმე კი განსხვავებულია — ამიტომ ეს ტექსტი არ ცვლის ადვოკატის კონსულტაციას. სანამ ამ ინფორმაციის საფუძველზე რამეს გადაწყვეტთ, დაგვიკავშირდით. MMLAW არ აგებს პასუხს მხოლოდ ამ სტატიაზე დაყრდნობით მიღებულ გადაწყვეტილებებზე.
მიიღე კონსულტაცია
