# Легализация самовольной постройки и земли в Грузии Как узаконить дом без разрешения и самовольно занятую землю в Грузии: правила 2023 и 2007 годов, сроки, штрафы и обжалование. [Недвижимость](https://mmlaw.ge/ru/yurist-po-nedvizhimosti/) · 19 октября 2026 г. · 6 мин чтения · Обновлено: 20 октября 2026 г. Единой амнистии для самовольного строительства в Грузии нет — путь зависит от того, что, где и когда построено. Дом на земле физического лица, построенный до 1 декабря 2023 года, вне Тбилиси считается законным — но, как правило, нужно заключение об устойчивости. Другое здание можно легализовать, если оно построено до 1 января 2007 года, а на государственную землю, занятую до 20 сентября 2007 года, можно потребовать признания собственности. ## Коротко СитуацияЧто происходитДом на земле физического лица, построен до 1 декабря 2023 годаСчитается законным, легализация не нужна (кроме Тбилиси); как правило, нужно заключение об устойчивостиЗдание или его часть, построены до 1 января 2007 годаЛегализация в органе, выдающем разрешения на строительство, за 30 днейДругое здание, построенное после 2007 годаОбщего порядка легализации нет — риск штрафа и сносаСамовольно занятая государственная земляПризнание собственности, если вы заняли её до 20 сентября 2007 года и на ней стоит здание или она граничит с вашим участкомКто решает вопрос землиДо 1 января 2027 года — Публичный реестр (кроме самоуправляемых городов) ## Дом, построенный до 1 декабря 2023 года Если земля принадлежит физическому лицу и на ней до 1 декабря 2023 года без разрешения или с нарушением проекта построен индивидуальный жилой дом (вместе с подсобными постройками), он считается законным, и отдельная легализация не нужна (статья 141⁸ Кодекса о пространственном планировании). - Домом считается отдельно стоящее жилое здание не выше 3 надземных этажей (без мансарды). Дом может состоять и из 2 отдельных объектов собственности - Дату постройки подтверждает согласие владельцев 2 смежных или 3 несмежных участков в том же регистрационном блоке либо справка муниципалитета — если данные Публичного реестра или аэрофотосъёмка не показывают обратного - Правило касается и дома, земля под которым сейчас регистрируется в спорадическом порядке - Если идёт дело о строительном нарушении, орган надзора должен его прекратить Правило не действует в Тбилиси и для аварийного здания, по которому уже принято решение о приведении в порядок или сносе. Оно не останавливает идущие гражданские или уголовные дела. В ареалах из постановления Правительства № 352 от 2024 года дополнительно нужна справка муниципалитета о соответствии здания зоне, а в сёлах со статусом памятника культурного наследия и в охранных зонах — строительная документация. По тому же постановлению по всей стране, кроме Тбилиси, нужно заключение аккредитованного органа инспектирования об устойчивости и сейсмостойкости несущих конструкций. Зданиям I класса оно не нужно. Без заключения Публичный реестр выдаёт выписку с отметкой «без строительной документации». ## Легализация здания, построенного до 2007 года Другое здание — например, пристройку или надстройку к квартире, нежилое здание — можно легализовать, если оно построено до 1 января 2007 года (статья 141¹ Кодекса). Порядок утверждён постановлением Правительства № 153 от 9 марта 2020 года. - Заявление подаётся в орган, выдающий разрешения на строительство, — как правило, в муниципалитет (статья 2) - Нужны: топографический план, выписка из Публичного реестра и кадастровая карта, архитектурный проект или обмерный чертёж текущего состояния, фотографии; иногда — заключение о конструктивной устойчивости (статья 4) - Если на многоквартирном доме, построенном до 2007 года, после 2007 года провели работы без увеличения площади, заявление может подать один собственник — согласие остальных соседей не обязательно (статья 4) - Недостроенный дом, начатый до 2007 года (до 500 кв. м), легализуется, если фундамент готов и площадь не увеличивается. Срок на достройку — до 1 года (статья 6) - Решение принимается за 30 дней. Если орган не уложился в срок, здание считается легализованным (статья 8) - Легализация одновременно означает приёмку здания в эксплуатацию В течение 30 дней орган может потребовать дополнительные документы или отделочные работы — за ваш счёт. Для недостроенной пристройки, надстройки или дома он может также потребовать привести окна, балконы, эркеры и террасы со стороны соседа в соответствие с правилами. Ответственность за прочность здания несёт владелец (статья 5). ## Если здание построено после 2007 года Для зданий, построенных после 2007 года (кроме описанных выше домов), общего порядка легализации нет. В Тбилиси и Батуми действовали отдельные временные правила приёмки в эксплуатацию готовых зданий, но срок подачи заявления был ограничен 2 годами. За такое здание грозят штраф, предписание устранить нарушение или снос. - Штраф за строительство без разрешения: в селе или посёлке — 1 000 лари, в городе — 4 000, в самоуправляемом городе — 6 000 лари; за здания III–IV класса — 20 000–25 000 лари (статья 130) - В Тбилиси, в охраняемых зонах и зонах особого регулирования штрафы выше — например, 8 000 лари на частной земле (статья 131) - Если нарушение не устранено, штраф каждые 3 месяца утраивается — не более трёх раз. Уплата штрафа не снимает обязанности устранить нарушение (статья 126) - Постановление о сносе самовольного здания на государственной или муниципальной земле могут принять и без предписания, если не удаётся установить, кто его построил (статья 127) - Постановление органа надзора обжалуется в течение 15 календарных дней. Если начата легализация, срок предписания приостанавливается, но в сумме не более чем на 3 месяца (статья 128) ## Самовольно занятая земля Если дом стоит на государственной земле, сначала нужно признать собственность на землю. Физическое лицо может требовать собственность на землю, занятую до 20 сентября 2007 года, на которой стоит дом или другое здание (даже недостроенное или разрушенное), либо на землю, граничащую с его участком. Площадь — до 1,25 га на равнине и до 5 га в высокогорных населённых пунктах (статья 2 Закона о признании права собственности). - Доказательства — документ или показания свидетеля и обмерный чертёж. При необходимости могут потребовать экспертизу о том, что здание стояло до 20 сентября 2007 года (статья 5¹) - Не признаётся: пастбище, государственный лес, охраняемая территория, улица, дорога, парк, кладбище, памятник и подобная земля (статья 3) - До 1 января 2027 года, кроме самоуправляемых городов, заявление рассматривает Публичный реестр в порядке спорадической регистрации (статья 7⁹) - В самоуправляемых городах решает комиссия муниципалитета — как правило, за 2 месяца; при необходимости срок продлевается ещё не более чем на 6 месяцев (статья 5¹) Подробнее о регистрации земли — документах, обмере и наложении с соседом — на нашей странице «Регистрация земли». ## На что обратить внимание - Сначала выясните, чья земля — частная, государственная или муниципальная. От этого зависят и путь, и штраф - Соберите доказательства даты постройки: старые фото, записи технической инвентаризации, договоры с коммунальными службами, согласие соседей - Проверьте, не находится ли участок в охраняемой зоне или на территории культурного наследия - Если орган надзора выдал предписание или штраф, не пропустите 15-дневный срок обжалования ## Как мы поможем - Проверим, какое правило касается вашего здания и земли - Подготовим заявление и документы на легализацию или признание собственности на землю - Обжалуем штраф, постановление о сносе или отказ - Представим вас в мэрии, Публичном реестре и в суде ## Правовая основа - [Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности](https://matsne.gov.ge/ka/document/view/4276845) - [Постановление Правительства № 153 о легализации объектов, построенных без разрешения или с нарушением проекта](https://matsne.gov.ge/ka/document/view/4816909) - [Постановление Правительства № 352 об ареалах и дополнительном критерии по статье 141⁸ Кодекса о пространственном планировании](https://matsne.gov.ge/ka/document/view/6292794) - [Закон о признании права собственности на земельные участки во владении (пользовании)](https://matsne.gov.ge/ka/document/view/19780) - [Закон о систематической и спорадической регистрации прав на земельные участки](https://matsne.gov.ge/ka/document/view/3306633) Официальные тексты (на грузинском) — Законодательный вестник Грузии, matsne.gov.ge. Важно: статья носит общий характер и подготовлена по законодательству, действующему на дату публикации. Законы меняются, а каждое дело индивидуально, поэтому этот текст не заменяет консультацию адвоката. Прежде чем действовать на основе этой информации, свяжитесь с нами. MMLAW не несёт ответственности за решения, принятые только на основе этой статьи. [Юрист по недвижимости](https://mmlaw.ge/ru/yurist-po-nedvizhimosti/) ## Часто задаваемые вопросы ### Как узаконить дом, построенный без разрешения? Если дом построен на земле физического лица до 1 декабря 2023 года и находится не в Тбилиси, он уже считается законным — нужно подтвердить дату постройки и, как правило, представить заключение об устойчивости. Другое здание легализуется, если построено до 1 января 2007 года, — по заявлению в орган, выдающий разрешения на строительство. ### Есть ли амнистия на самовольное строительство? Единой амнистии нет. Действуют два правила: дом на земле физического лица, построенный до 1 декабря 2023 года (кроме Тбилиси), и легализация зданий, построенных до 1 января 2007 года. ### Можно ли ещё узаконить самовольно занятую землю? Да, если вы заняли землю до 20 сентября 2007 года, на ней стоит дом или другое здание (даже недостроенное или разрушенное) либо она граничит с вашим участком, и это не земля, исключённая законом (пастбище, лес, дорога и т. п.). Площадь — до 1,25 га на равнине и до 5 га в высокогорных населённых пунктах. До 1 января 2027 года, кроме самоуправляемых городов, заявление рассматривает Публичный реестр. ### Какой штраф за строительство без разрешения? В селе или посёлке — 1 000 лари, в городе — 4 000, в самоуправляемом городе — 6 000 лари; в Тбилиси и охраняемых зонах — больше. Если нарушение не устранено, штраф каждые 3 месяца утраивается. ## Связанные темы - [#Недвижимость](https://mmlaw.ge/ru/yurist-po-nedvizhimosti/) - [#Госорганы](https://mmlaw.ge/ru/advokat-po-administrativnym-delam/) - - [Регистрация земли](https://mmlaw.ge/ru/registratsiya-zemli-v-gruzii/) - - [Строительство дома на сельхозземле](https://mmlaw.ge/ru/stroitelstvo-na-selkhozzemle/) - - [Растаможка авто в Грузии 2026: акциз и старый тариф](https://mmlaw.ge/ru/rastamozhka-avto-v-gruzii/) - - [Юрист по недвижимости](https://mmlaw.ge/ru/yurist-po-nedvizhimosti/) - - [Покупка квартиры в Грузии: что проверить](https://mmlaw.ge/ru/blog/pokupka-kvartiry-chto-proverit/) - - [Квартира в «гирао»](https://mmlaw.ge/ru/girao-kvartira-zalog/) - - [Договор аренды квартиры](https://mmlaw.ge/ru/dogovor-arendy-kvartiry/) - - [Ипотека](https://mmlaw.ge/ru/ipoteka-v-gruzii/) Блог ## Все статьи - [Уголовная защита](https://mmlaw.ge/ru/blog/inostranets-zaderzhan-v-gruzii/) — Иностранца задержали в Грузии: права и первые шаги 11 октября 2026 г. · 5 мин чтения - [Административное право](https://mmlaw.ge/ru/blog/vydvorenie-iz-gruzii/) — Выдворение из Грузии: основания, сроки и обжалование 11 октября 2026 г. · 5 мин чтения --- Source: https://mmlaw.ge/ru/blog/legalizatsiya-samovolnoy-postroyki-gruziya/ · MMLAW · +995 551 00 43 00 · info@mmlaw.ge